Metsakinnistu müümisel eraisikuna sõltub maksustamine suuresti sellest, kuidas kinnistu teie omandisse jõudis. Üldiselt on metsakinnistu müügist saadav tulu maksustatav, kuid teatud juhtudel on võimalik maksustatavat summat vähendada müügiga seotud kulude ja soetusmaksumuse arvelt. Ühel konkreetsel juhul võib kinnistu müük olla isegi ka tulumaksuvaba. Vaatame järgnevalt teemat lähemalt.

Kui olete saanud metsakinnistu pärandina, on teil õigus müügitulust maha arvata nii võõrandamisega seotud kulud (näiteks notaritasud) kui ka algne soetusmaksumus. Kuigi te ise kinnistut ei ostnud, pärisite te selle koos kõigi õiguste ja kohustustega, sealhulgas õigusega soetamismaksumus tulust maha arvata. 

See tähendab, et kui teie vanaisa ostis metsakinnistu 20 000 euro eest ja te müüte selle 30 000 euro eest, saate tulust maha arvata algse soetamismaksumuse 20 000 eurot ning maksustatav tulu on vaid 10 000 eurot.

Kinkelepingu alusel saadud metsakinnistu müük erineb pärandvara müügist. Kingitud kinnistu puhul on soetamismaksumus kingisaaja jaoks null, kuna vara anti üle tasuta. Seega ei saa kingisaaja müügitulust soetamismaksumust maha arvata. 

Kui müüte kinkelepinguga saadud metsakinnistu, on kogu müügihind teie jaoks maksustatav tulu. Näiteks kui teie vanemad kinkisid teile metsakinnistu ja te müüte selle 30 000 euro eest, peate maksma tulumaksu kogu summalt.

Kui metsakinnistu on teile või teie pärijale tagastatud omandireformi käigus, olete kinnistu müügi puhul tulumaksust vabastatud. See maksuvabastus kehtib ainult esimese müügitehingu puhul pärast kinnistu tagastamist. 

Oluline on märkida, et kui tagastatud kinnistu kingitakse edasi ja kingisaaja otsustab selle müüa, siis maksuvabastus ei kehti. Samuti tuleb meeles pidada, et tagastatud kinnistul, millele müüaks raieõigus, tuleb samuti tulumaksu maksta.

Raieõiguse või raiutud metsamaterjali müümisel kehtivad eraldi maksustamise reeglid. Kuigi ka siin on tulu üldiselt maksustatav, pakub seadus mitmeid soodustusi, mis võimaldavad maksukohustust oluliselt vähendada.

Eraisikutest metsaomanikel on õigus raieõiguse või metsamaterjali müügist saadud tulu puhul kuni 5000 euro ulatuses aastas tulumaksuvabastusele. Antud 5000 EUR / aasta kohta soodustust on võimalik järjestikku kasutada kokku 4 aastal (ehk maksimaalselt saate kasutada 4 x 5000= 20000 EUR maksusoodustust). See tähendab, et kui teie müügitulu jääb alla selle piiri, ei pea te tulumaksu maksma. 

Näide: Oletame, et Tiina müüs 2023. aastal raieõiguse hinnaga 20 000 eurot. Ta võib 5000-eurose maksuvabastuse abil jagada tulumaksukohustuse nelja aasta peale, deklareerides igal aastal 5000 eurot tulu. Kui tal ei ole järgmise kolme aasta jooksul lisatulu metsast, ei pea ta võõrandamisega seotud tulu pealt tulumaksu sentigi maksma.

Kui mets on ühis- või kaasomandis, saavad kõik omanikud eraldi kasutada 5000-eurost maksuvabastust. See võimaldab suuremate tehingute puhul maksukohustust veelgi vähendada.

Näide: Maarja ja Marko on abikaasad ning müüvad 2023. aastal ühisomandis oleva metsa raieõiguse hinnaga 40 000 eurot. Mõlemad saavad kasutada 5000-eurost maksuvabastust igal maksustamisperioodil. 

Jagades tulu nelja aasta peale, saavad nad kokku maksuvabastust 40 000 euro ulatuses (2 inimest × 5000 eurot × 4 aastat), mis tähendab, et antud juhul nad saadud tulu eest makse tasuma ei peagi.

Lisaks maksuvabastusele on võimalik müügitulust maha arvata ka metsa majandamisega seotud kulud ning soetamismaksumus. See hõlmab kulutusi metsa uuendamisele, hooldamisele, metsakaitsele ning ka otseseid müügiga seotud kulusid, nagu metsakava tellimine või konsultatsioonitasud.

Näide: Jüri müüs 2022. aastal raieõiguse 25 000 euro eest. Tal on dokumenteeritud kulutusi metsa istutamisele ja hooldamisele summas 5000 eurot ning metsa soetamismaksumus on 10 000 eurot. Ta saab müügitulust maha arvata kokku 15 000 eurot kulusid, mis vähendab maksustatavat tulu 10 000 euroni.

Kasutades ka 5000-eurost maksuvabastust, ja lükates ülejäänud 5000 EUR maksustamise edasi järgneva perioodi peale (kus saab taaskord kasutada 5000 EUR / aastas maksuvabastust) ei teki Jüril raieõiguse võõrandamisega seoses maksukohustust.

Otsus kas müüa kogu metsakinnistu või ainult raieõigus  sõltub paljudest teguritest, sealhulgas maksustamise erinevustest, turuhindadest ning teie isiklikest plaanidest metsa suhtes. 

Analüüsime järgnevalt mõlema variandi eeliseid ja puudusi eelkõige maksustamise kontekstis, tuues välja erinevad stsenaariumid ja arvutused, mis aitavad teil teha informeeritud otsuse. 

Metsakinnistu müük:

• Müügihind: Hõlmab nii metsamaa kui ka kasvava metsa väärtust.
• Mahaarvatavad kulud: Soetamismaksumus (maa ja kasvav mets) ning võõrandamisega seotud kulud.
• Tulumaks: Maksustatakse kogu müügihinna ja mahaarvatavate kulude vahe.

Raieõiguse müük:

• Müügihind: Hõlmab ainult kasvava metsa väärtust (raieõiguse väärtus).
• Mahaarvatavad kulud: Metsa majandamise kulud ja kasvava metsa soetamismaksumus.
• Tulumaks: Võimalus kasutada 5000-eurost maksuvabastust aastas, mida saab edasi kanda kuni kolmele järgnevale aastale.

• Metsakinnistu müük:
  • Saadav tulu pärast tulumaksu: 80 000 € – 3 600 € = 76 400 €
  • Kinnistu müüakse, omand kaob.
• Raieõiguse müük:
  • Saadav tulu pärast tulumaksu: 60 000 € – 0 € = 60 000 €
  • Kinnistu jääb alles, võimaldades tulevikus täiendavat tulu või kasutusvõimalusi.

Järeldus:

• Metsakinnistu müügi korral saab Kalle rohkem raha (76 400 €) kui ainult raieõiguse müügi korral (60 000 €).
• Siiski jääb raieõiguse müügi korral kinnistu Kalle omandisse, mis võib tulevikus pakkuda täiendavat tulu (nt maa väärtuse kasv, uue metsa istutamine).